越南零售房地產市場正經歷快速轉型，從傳統街邊零售逐漸轉向現代化購物中心，受城市規劃調整與消費升級推動。此一變化正在重塑城市商業格局，並帶動新一波投資熱潮。
從街邊店鋪到購物中心
隨著城市化與氣候因素影響，越南消費者逐漸從傳統街邊商店轉向購物中心。這一轉型不僅改善了購物環境，也契合了城市規劃的集中式發展需求。
購物中心類型與擴張
目前市場上的零售空間主要分為區域型及社區型購物中心，規模約一萬至三萬平方米，包含 50 至 100 家商店，並在胡志明市及河內占據主導地位。
自 2014 年以來，超區域型的郊區大型購物中心開始出現，推動周邊新城鎮地產價值提升。
核心地段與非核心地段
胡志明市約有一半的可出租零售面積被歸類為「核心商場」，擁有優質租戶組合與穩定人流。
主要開發商包括 Aeon、Vincom 與 Keppel Land，顯示越南零售市場正朝專業化、集中化方向發展。
供需動態
與東南亞其他主要城市相比，胡志明市與河內的人均零售面積仍處於偏低水平，顯示市場需求仍然強勁。
同時，中產階級快速壯大。據牛津經濟研究院（Oxford Economics）預測，至 2030 年越南將新增 2,700 萬名中產消費者。
零售商策略與創新
國際品牌如 Uniqlo 與 Muji，常以「主力租戶」角色進駐，採取營收分成模式，並透過生活方式導向及沉浸式體驗吸引消費者。
相較之下，傳統零售品牌（尤其是美妝行業）則在市中心採取較為保守的擴張策略。
策略洞察
開發商與零售商需在核心市中心機會與新興郊區潛力間取得平衡。
未來成功的關鍵在於：提供體驗導向的業態、靈活的租戶組合，以及對新興市場的探索與投入。
總結
越南零售房地產市場的主要特徵包括：
- 從街邊零售向現代化購物中心的戰略轉型
- 中產階級快速增長與零售需求缺口
- 市場專業化加深，競爭格局日益成熟
- 零售商積極採用創新模式與生活方式導向策略
隨著消費結構升級與城市發展推進，越南零售地產正邁入新一輪黃金期。
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